Graag brengen wij u op de hoogte van een aantal zaken die in 2012 gaan veranderen. Hieronder een opsomming vaan een aantal belangrijke punten:
Verlaging overdrachtsbelasting
Al eerder is goedgekeurd dat vooruitlopend op de aanvaarding van de maatregel, het tarief van de overdrachtsbelasting van twee procent bij de verkrijging van woningen al met ingang van 15 juni 2011 kan worden toegepast. De maatregel vervalt per 1 juli 2012. De tijdelijke maatregel geldt ook voor een tweede woning of recreatiewoning, indien deze naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Daarnaast geldt de maatregel voor een nieuwe woning in aanbouw. Het scheelt u met een huis van € 250.000,- al € 10.000,-.
Nationale Hypotheek Garantie & Hypotheek
De Nationale Hypotheekgarantie blijft nog tot medio 2014 op hoger niveau.
Het Kabinet heeft besloten om naar aanleiding van het verzoek van de Tweede Kamer de kostengrens van de Nationale Hypotheekgarantie tot 1 juli 2012 te handhaven op € 350.000,-. Na 1 juli 2012 gaat de grens omlaag naar € 320.000,-, om op 1 juli 2014 te zakken naar het reguliere niveau van € 265.000,-. De eenmalige premie die kopers betalen gaat omhoog van 0,55 naar 0,7 procent.
Tweeverdieners met lage inkomens kunnen volgend jaar tot wel dertigduizend euro meer lenen voor de aankoop van een huis. Dit is het gevolg van nieuwe voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Vanaf 1 januari 2012 kan een alleenverdiener op basis van inkomen minder lenen. Budgetinstituut Nibud heeft namelijk de woonquote, het deel van het inkomen dat mag opgaan aan woonlasten, verlaagd. Ter compensatie heeft de NHG in haar nieuwe voorwaarden opgenomen dat volgend jaar ook het inkomen van de partner voor een derde mag meetellen bij de berekening van wat er maximaal mag worden geleend. Juist tweeverdieners met een laag inkomen kunnen daardoor fors meer lenen.
Doorverkoop woning binnen 6 of 12 maanden
Vanaf 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 is de termijn van 6 maanden alleen voor woningen verlengd tot 12 maanden. U kunt gebruikmaken van de verlengde termijn van 12 maanden tot uiterlijk 31 december 2012. (Als de verkoper op 31 december 2011 eigenaar werd.) Voor woningen die zijn gekocht vanaf 1 januari 2012 geldt weer de termijn van 6 maanden.
OZB
Onder andere Vereniging Eigen Huis heeft de verwachting dat de Onroerend Zaak Belasting in de meeste gemeenten gaat stijgen, terwijl de vastgestelde WOZ waarde van de woningen juist naar verwachting iets gaan dalen.
WOZ waarde erf- en schenkbelasting
De stemming in de Eerste Kamer over het belastingplan 2012 en overige fiscale maatregelen, waar deze wijziging onderdeel van uitmaakt, heeft op 20 december 2011 plaatsgevonden.
Op dit moment geldt voor de erf- en schenkbelasting dat een verkregen woning in aanmerking wordt genomen naar de WOZ-waarde voor het kalenderjaar waarin de verkrijging plaatsvindt. In artikel 18 lid 2 wet WOZ is bepaald dat de waardepeildatum één jaar ligt voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit houdt in dat de waarde zoals die is vastgesteld op 1 januari van het jaar voorafgaande aan de verkrijging krachtens erfrecht of schenking. Indien de verkrijging op 31 december 2012 plaatsvindt, geldt de WOZ-waarde op 1 januari 2011.
Omdat dit in tijden van crisis als onrechtvaardig wordt ervaren, is het voor de verkrijger mogelijk om te kiezen voor de WOZ-waarde die geldt voor het jaar ná het jaar van de verkrijging (in bovengenoemd voorbeeld dus op 1 januari 2012). De keuzemogelijkheid geldt niet als de woning is verkregen vóór 2012.
Eigenaar pand wordt belastingplichtig voor afvalstoffenheffing
De stemming in de Eerste Kamer over het belastingplan 2012 en overige fiscale maatregelen, waar deze wijziging onderdeel van uitmaakt, heeft op 20 december 2011 plaatsgevonden.
Bij meervoudig gebruik van een pand, zoals kamerverhuur, wordt de eigenaar/verhuurder van het pand belastingplichtig voor de afvalstoffenheffing. Op dit moment is de gebruiker/ huurder belastingplichtig. De eigenaar kan de afvalstoffenheffing vervolgens verhalen op de kamerhuurders.
De wijziging treedt op 1 januari 2012 in werking.
Energielabel
Net zoals koelkasten en auto’s moeten huizen van ‘Europa’ ook een label. Nederland moet hier wetgeving voor invoeren. Het voorstel is om notarissen vanaf 2013 te verbieden een woning over te dragen als er geen energielabel is. Zodra hier meer duidelijkheid over is informeren wij u. Vooralsnog is er geen sanctie op de verplichting en kan er dus, bij vermelding hiervan in de koopakte, zonder een label getransporteerd/geleverd worden.
Verhuisregeling hypotheekrenteaftrek
De maximale termijn voor behoud van hypotheekrenteaftrek bij verkoop van de voormalige eigen woning is in 2010 met 1 jaar verlengd. De termijn was in 2010 2 jaar en wordt 3 jaar. Dit betekent dat indien de woning in 2008 of 2009 te koop is gezet, nog recht op hypotheekrenteaftrek bestaat in respectievelijk 2011 en 2012. Daarnaast wordt de maximale termijn voor het verkrijgen van hypotheekrenteaftrek voor de nog leegstaande toekomstige eigen woning (bijvoorbeeld in aanbouw) verlengd van 2 naar 3 jaar. Dit betekent dat in 2011 recht op hypotheekrenteaftrek bestaat voor een leegstaande woning die uiterlijk in 2014 de eigen woning zal worden. De regeling vervalt per 1 januari 2013.
Woningmarkt
De Nederlands woningmarkt kent tot nu toe een hoge waardevastheid. De gemiddelde huizenprijs is met wel gedaald, maar als u dit vergelijkt met de AEX of de euro dan is de huizenmarkt bijzonder stabiel. Toch zijn er problemen:
- Huizen staan over het algemeen lang te koop;
- Het verkrijgen van een hypotheek is over het algemeen steeds lastiger (met name met verbouwingen);
- Mensen durven over het algemeen minder snel een huis te kopen;
- Er worden minder huizen verkocht dan in de ‘top’ jaren, terwijl het aanbod stijgt.
Daarnaast is er veel onduidelijkheid aangaande oude & nieuwe regelgevingen. Tevens laait de discussie over de hypotheekrenteaftrek steeds weer op, al heeft onze minister president meermalen aangegeven er niet aan te willen tornen, evenals de coalitiepartijen.
Al met al zien we dat de verstedelijking door lijkt te gaan en dat (bijvoorbeeld) Breda een positieve uitzondering blijft landelijk gezien.
Herleven hypotheekrenteaftrek voormalige eigen woning na tijdelijke verhuur
Sinds 1 januari 2010 kan de hypotheekrenteaftrek voor de te koop staande voormalige eigen woning herleven na een periode van tijdelijke verhuur. De hypotheekrente kan na de verhuur nog worden afgetrokken tot maximaal de resterende termijn van de verhuisregeling. Deze tijdelijke maatregel is in 2010 verlengd met een jaar. Dit betekent dat de maatregel tot en met 2012 van toepassing is (vervaltermijn 1 januari 2013).
Huurprijs bij tijdelijke verhuur van te koop staande woningen
Op grond van de Leegstandwet kunnen woningen in afwachting van verkoop onder bepaalde omstandigheden tijdelijk worden verhuurd. Onder de oude regelgeving was het echter niet mogelijk een woning tegen een geliberaliseerde huurprijs te verhuren, terwijl dat op grond van de reguliere huurprijsregelgeving wel zou kunnen. De maximale huurprijs werd thans bepaald op grond van het woningwaarderingsstelsel als bedoeld in het Besluit huurprijzen woonruimte. Dit was een belemmering voor de verhuur van woningen door eigenaren die hun woning door de crisis niet kunnen verkopen. Om aan deze situatie tegemoet te komen, is in de Crisis- en herstelwet bepaald dat voor de categorie te koop staande woningen bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet geliberaliseerde verhuur wel mogelijk is indien dit op grond van de reguliere huurprijsregelgeving ook mogelijk zou zijn.
De Crisis- en herstelwet vervalt op 1 januari 2014.
Erfdienstbaarheden en verjaring
Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring. Vóór 1 januari 1992 was het bijna onmogelijk om een erfdienstbaarheid door verjaring te verkrijgen. Men kon alleen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden verkrijgen.
Dit waren eigenlijk alleen erfdienstbaarheden die niet afhankelijk zijn van een menselijke activiteit, zoals een recht van overbouw of het hebben van leidingen onder andermans erf. Een recht van overpad was vaak geen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid, omdat er steeds een menselijke activiteit voor nodig was voor de uitoefening van het recht. Om er gebruik van te maken moest men immers lopen over het pad.
Per 1 januari 1992 kan elke erfdienstbaarheid ontstaan door bevrijdende verjaring, dus ook de niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden zoals het recht van overpad. Om een niet voortdurende zichtbare erfdienstbaarheid te verkrijgen geldt een verjaringstermijn van 20 jaar. Deze verjaringstermijn vangt aan vanaf 1 januari 1992. Op zijn vroegst kan een niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring pas ontstaan op 1 januari 2012.
Voor overige wijzigingen zie: http://www.antwoordvoorbedrijven.nl/wetswijzigingen/1-januari-2012